Договір купівлі-продажу квартири через нотаріуса у 2026: документи, податки та нові закони

Купівля чи продаж квартири – це не просто обмін грошей на ключі. Це юридична процедура, де одна помилка в документах може коштувати сотні тисяч гривень або взагалі позбавити права власності. У 2026 році ринок нерухомості зіткнувся відразу з кількома законодавчими змінами, які напряму стосуються кожного учасника угоди.

Ця стаття – практичний путівник від підготовки документів до підписання договору, з актуальними цифрами, реальними прикладами розрахунку податків і чек-листом, який убезпечить від типових пасток.

Навіщо нотаріус при купівлі-продажу квартири

Купівля нерухомості в Україні оформлюється виключно через нотаріуса – це вимога закону, а не побажання сторін. Договір купівлі-продажу квартири, укладений без нотаріального посвідчення, є нікчемним: він не породжує жодних правових наслідків і не може бути зареєстрований у Державному реєстрі речових прав.

Нотаріус у цій угоді виконує три ключові функції:

Юридична перевірка. Перед посвідченням договору нотаріус перевіряє правовстановлюючі документи, відсутність обтяжень (арешти, іпотеки, заборони відчуження), дієздатність сторін і відповідність угоди вимогам закону.

Реєстрація права власності. Нотаріус одразу після підписання договору вносить зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – покупець стає юридичним власником у день угоди.

Функція податкового агента. Нотаріус утримує та перераховує до бюджету ПДФО і військовий збір із продавця безпосередньо під час посвідчення договору.

Що змінилося у 2026 році: нові закони

Ринок нерухомості у 2026 році зазнав одразу кількох суттєвих змін. Деякі з них активно обговорювались у соціальних мережах, і частина інформації виявилась викривленою. Розкладаємо по поличках, що саме набуло чинності.

Закон №4536-ІХ: нова звітність нотаріусів перед ДПС

З 1 січня 2026 року набрав чинності Закон України №4536-ІХ, який змінив порядок подання нотаріусами інформації до Державної податкової служби. Суть змін:

• Приватні нотаріуси тепер звітують щоквартально (раніше – щомісяця), але з обов’язковою деталізацією по кожному місяцю всередині кварталу.
• Державні нотаріуси продовжують звітувати щомісяця.
• До звіту включаються дані про всі посвідчені договори купівлі-продажу, обміну, дарування та видані свідоцтва про спадщину: факт угоди, реальна ціна, сума сплаченого податку, дані сторін, адреса і тип об’єкта.

Що це означає на практиці: приховати реальну вартість угоди від податкової стало значно складніше. Дані надходять до ДПС одразу з двох незалежних каналів – від держреєстраторів і від нотаріусів.

Разом з тим Міністерство юстиції та Нотаріальна палата України офіційно підтвердили: для громадян, які законно сплачують податки, алгоритм укладання угод не змінився. Подавати будь-які додаткові повідомлення до ДПС самостійно не потрібно – нотаріус робить це за вас.

Важливо: перевірка джерел походження коштів при операціях на суму від 400 000 грн – це не нова вимога 2026 року, а норма, що діє понад 10 років. При угодах на цю суму нотаріус зобов’язаний витребувати документи, що підтверджують законне походження грошей: декларація про доходи, кредитний договір, документи про продаж іншого майна тощо.

Закон №4824-ІХ: нові правила згоди подружжя

З 25 травня 2026 року набрав чинності Закон України №4824-ІХ, який змінив правову природу згоди другого з подружжя на угоди з нерухомістю. Раніше нотаріус лише засвідчував справжність підпису на заяві. Тепер згода на правочини, що підлягають нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, має бути нотаріально посвідченою як самостійний правочин.

Практичне значення: договір купівлі-продажу квартири, укладений без належно оформленої згоди чоловіка чи дружини, є нікчемним – автоматично, без судового рішення.

Зміна ліміту готівкових розрахунків

Максимальна сума готівкового розрахунку між фізичними особами при угодах з нерухомістю – 50 000 грн. Усе, що перевищує цей поріг, має проходити виключно через банк або нотаріальний депозит. Угоди, що не відповідають цій вимозі, можуть бути визнані сумнівними.

Документи продавця: повний список 

Нотаріус не почне оформлення без повного пакету документів від продавця. Відсутність будь-якого з них – підстава для відкладення угоди.

Обов’язковий пакет продавця:

• Паспорт (ID-картка або паспорт-книжка) та РНОКПП (ІПН)
• Правовстановлюючий документ на квартиру: договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду, свідоцтво про право власності
• Технічний паспорт на квартиру (видається БТІ або ліцензованим суб’єктом)
• Звіт про оцінку нерухомості від сертифікованого оцінювача, зареєстрований в єдиній базі ФДМУ – обов’язковий документ для розрахунку податкової бази
• Довідка про зареєстрованих (прописаних) осіб або про відсутність зареєстрованих (особливо важлива за наявності неповнолітніх)
• Квитанції про сплату ПДФО та військового збору (нотаріус утримує їх самостійно, але має підтвердження)

Якщо квартира придбана у шлюбі:

• Свідоцтво про шлюб
• Нотаріально посвідчена згода другого з подружжя (за новими правилами Закону №4824-ІХ з 25.05.2026)

Якщо один із власників – неповнолітній:

• Свідоцтво про народження або паспорт дитини
• Попередній дозвіл органу опіки та піклування

Якщо продаж здійснюється за довіреністю:

• Оригінал нотаріально посвідченої довіреності
• Нотаріус перевіряє чинність довіреності в Єдиному реєстрі довіреностей безпосередньо перед угодою

Документи покупця

Пакет покупця простіший, але також обов’язковий.

Стандартний пакет:

• Паспорт та РНОКПП
• Для угод від 400 000 грн – документи про походження коштів (декларація про доходи, кредитний договір, виписка з рахунку тощо)

Якщо покупець перебуває у шлюбі:

• Свідоцтво про шлюб
• Нотаріально посвідчена заява-згода другого з подружжя на купівлю (навіть якщо оформлення лише на одного)

Якщо купівля за іпотекою:

• Договір іпотеки / кредитний договір з банком
• Банк є повноправним учасником угоди

Якщо покупець – іноземець:

• Закордонний паспорт і нотаріально засвідчений переклад
• Дотримання додаткових вимог валютного законодавства; нотаріус перевіряє джерело коштів

Що перевіряє нотаріус перед угодою

Перевірка нотаріуса – це захист обох сторін. Ось що він робить ще до підписання договору купівлі-продажу квартири:

Реєстри, які перевіряє нотаріус:

Якщо на нерухомість накладено арешт, іпотеку або заборону на відчуження – нотаріус зобов’язаний відмовити в посвідченні договору до повного зняття обтяжень.

Що покупцю варто перевірити самостійно до нотаріуса:

• Витяг з Державного реєстру речових прав (публічний доступ на сайті Мін’юсту)
• Чи є серед зареєстрованих осіб неповнолітні або недієздатні
• Чи не є продавець нерезидентом (це впливає на ставку податків)
• Відповідність фактичної площі та планування даним технічного паспорта

Скільки коштують послуги нотаріуса при купівлі квартири

Угода з нерухомістю складається з кількох обов’язкових платежів. Важливо розуміти, хто саме їх сплачує.

Витрати продавця

Витрати покупця

Розподіл витрат – предмет домовленості сторін і може відрізнятись. На практиці нотаріальні послуги найчастіше оплачує покупець, державне мито – продавець.

Податки при продажу нерухомості 2026: ПДФО і військовий збір

Це найважливіший розділ для продавця. Ставка ПДФО залежить від двох факторів одночасно: строку володіння і кількості продажів у поточному календарному році.

Три сценарії оподаткування

Сценарій 1 – Нульова ставка (0% ПДФО + 0% ВЗ)

Умови: перший продаж житлової нерухомості у календарному році + квартира у власності понад 3 роки. Обидві умови обов’язкові одночасно. Також нульова ставка застосовується при продажу успадкованого житла незалежно від строку володіння.

Приклад: Квартира у власності з 2019 року, продається вперше за 2026 рік за 3 000 000 грн. ПДФО = 0 грн, ВЗ = 0 грн.

Сценарій 2 – Ставка 10% (5% ПДФО + 5% ВЗ)

Умови: перший продаж за рік, але квартира у власності менше 3 років; або другий продаж нерухомості за рік незалежно від строку.

Приклад: Квартира у власності з 2024 року, ціна 2 500 000 грн. Податок: 5% ПДФО = 125 000 грн + 5% ВЗ = 125 000 грн. Разом: 250 000 грн.

Сценарій 3 – Ставка 23% (18% ПДФО + 5% ВЗ)

Умови: третій і кожний наступний продаж нерухомості за календарний рік.

Приклад: Третій продаж у 2026 році, ціна 2 000 000 грн. Якщо є документи на купівлю за 1 200 000 грн – базою оподаткування є різниця 800 000 грн: 18% ПДФО = 144 000 грн + 5% ВЗ = 40 000 грн. Разом: 184 000 грн.

База оподаткування: чому не можна занизити ціну

Нотаріус розраховує податок від найбільшої з трьох величин: договірна ціна, оціночна вартість від сертифікованого оцінювача, нормативна грошова оцінка (для земельних ділянок). Занизити ціну в договорі нижче оціночної неможливо – система не пропустить таку угоду.

Нотаріус – ваш податковий агент

Нотаріус утримує та перераховує ПДФО і ВЗ до бюджету безпосередньо під час посвідчення договору. Від продавця потрібне лише підтвердження факту сплати – самостійно до ДПС ходити не треба.

Важливо для нерезидентів. Громадяни України, які проживають за кордоном понад 183 дні на рік, набувають статусу податкового нерезидента. Для них ставка ПДФО становить 18% незалежно від строку володіння та кількості продажів. Плюс 5% ВЗ – разом 23% від вартості об’єкта. Уточнюйте свій статус заздалегідь.

Квартира у шлюбі: коли потрібна згода подружжя 

Майно, придбане у зареєстрованому шлюбі, є спільною сумісною власністю подружжя – навіть якщо в документах значиться лише один із них. Без згоди іншого продати таку квартиру законно неможливо.

Що змінилося з 25 травня 2026 року (Закон №4824-ІХ):

Раніше достатньо було заяви з нотаріально засвідченим підписом. Тепер згода оформлюється як нотаріально посвідчений правочин – тобто нотаріус не лише підтверджує підпис, а й пояснює правові наслідки, перевіряє факт шлюбу в реєстрі, вносить відповідний запис у посвідчувальний напис.

Важливо для колишнього подружжя: розлучення не скасовує режим спільної власності на майно, придбане в шлюбі. Якщо квартира куплялась у шлюбі, а поділу майна не відбулось – згода колишнього подружжя все одно потрібна.

Якщо згоди немає:

Договір купівлі-продажу без належно оформленої згоди є нікчемним – не вимагає судового оскарження, вважається недійсним з моменту укладення. Покупець не набуває права власності. Саме тому перевірка згоди з 2026 року стала обов’язковою частиною due diligence перед будь-якою угодою.

Нерухомість з неповнолітніми власниками 

Якщо серед власників або зареєстрованих мешканців є неповнолітні (до 18 років) або недієздатні особи – угода потребує додаткових кроків.

Що змінив Закон №4824-ІХ з 25 травня 2026 року:

До цього дня нотаріус вимагав попередній дозвіл органу опіки навіть при даруванні нерухомості дитині. Тепер правило змінилось:

✅ Дозвіл органу опіки більше НЕ потрібен при правочинах, за якими дитина набуває майно безоплатно (дарування на користь дитини).

🚫 Дозвіл органу опіки залишається ОБОВ’ЯЗКОВИМ при:

• Продажу нерухомості дитини
• Даруванні від імені дитини
• Заставі або іпотеці майна дитини
• Будь-яких угодах, де дитина виступає відчужувачем

Практичне значення для покупця: якщо у квартирі прописана дитина – ще до угоди з’ясуйте, чи є вона власником чи лише зареєстрованою. Якщо власник – вимагайте дозвіл опіки до підписання. Без нього нотаріус відмовить у посвідченні.

Шість пасток, які зривають угоду 

Аналіз реальних ситуацій показує: більшість проблем виникає через однакові помилки.

Пастка 1. Обтяження, яке «забули» зняти. Іпотека банку, арешт за рішенням суду або виконавчим написом – нотаріус виявляє їх у реєстрі і зупиняє угоду. Порада: продавець перевіряє обтяження заздалегідь і усуває до дня підписання.

Пастка 2. Стара або відкликана довіреність. Власник, перебуваючи за кордоном, продає квартиру через представника. Якщо довіреність відкликана або строк вийшов – нотаріус перевірить це в реєстрі й відмовить. Перевірте чинність довіреності на день угоди.

Пастка 3. Відсутність згоди колишнього подружжя. Квартира куплена в шлюбі, потім розлучення, але поділу майна не було. Продавець вважає квартиру «своєю», бо записана на нього. Нотаріус вимагає згоду – і правильно робить: без неї договір нікчемний.

Пастка 4. Заниження ціни в договорі. «Давайте запишемо менше, щоб заплатити менший податок» – класика, яка у 2026 році перестала працювати. Система порівнює договірну ціну з оціночною. Якщо договірна нижча – базою буде оціночна.

Пастка 5. Дитина-власник без дозволу опіки. Продавець забуває або навмисно замовчує, що дитина є співвласником. Угоду зупиняє нотаріус, а якщо дійшла до реєстрації – суд потім її скасовує.

Пастка 6. Неправильно підтверджене походження коштів. При угодах від 400 000 грн нотаріус вимагає документи про походження коштів. «Накопичені готівкою» – не підходить. Готуйте декларацію, виписку з банку або кредитний договір заздалегідь.

Щоб повністю убезпечити себе від юридичних ризиків, прихованих обтяжень та отримати точний індивідуальний розрахунок податкових зобов’язань перед підписанням договору, варто звертатися до перевірених практиків. Кваліфікований нотаріус у Луцьку забезпечить комплексний юридичний супровід операцій з нерухомістю, проведе ретельний через-реєстровий аудит об’єкта (due diligence), допоможе правильно оформити згоду подружжя за новими стандартами 2026 року та гарантує абсолютну безпеку ваших інвестицій під час укладання угоди.